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jeudi 15 novembre 2018

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Les ventes de logements ont reculé en octobre

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Crise de croissance du parc immobilier

Grossir. Acheter. Un peu plus. Encore plus. Tout va bien, on achète. Une entreprise qui croit, c'est bon signe, non ? En général oui. Ça veut dire plus de clients. Plus de revenus. Plus de profits. Si la croissance est trop rapide, ça peut générer une crise de croissance. Avec tous les risques que ça amène. Certaines entreprises croient tellement vites... qu'elles finissent par faire faillite!

Hein, quoi? Ça mange quoi en hiver une crise de croissance ? C'est lorsque la croissance de l'entreprise mène à un problème de fonds de roulement, un problème liquidité. Des employés ou gestionnaires sous tension, tension causée par la croissance et les nouveaux problèmes qui émergent. Des dépenses plus élevées que les revenus, à court terme. Ça arrive à plusieurs entreprises. J'ai déjà vu des entreprises en pleine croissance devoir mettre à pied des employés subitement, car il n'y a plus de liquidité pour les payer.

J'ai personnellement déjà perdu un emploi (temporairement) à cause de ça.

Plus d'argent pour financer la croissance de l'entreprise.

Est-ce possible en immobilier ?

Mais oui, évidemment. Une montée trop rapide du parc immobilier peut mener à ces problèmes. Il y a une expression qui dit que quand tu doubles de taille, tu quadruples très problèmes. Je suis en accord avec ça. Et pas nécessairement besoin d'avoir 200 logements pour subir ces effets.

Un exemple très concret d'il y a quelques mois. Notre entreprise est passée de 19 à 53 logements très rapidement, en moins de 12 mois. En même temps, nous avons pris en gestion 35 logements pour deux autres propriétaires. Nous avons acheté 5 immeubles en très peu de temps. Tous les frais d'acquisition sont arrivés en même temps: taxes de mutation, les notaires, les assurances, les avocats, les inspections, les analyses de laboratoire, les frais d'architectes, etc. Tous nos immeubles génèrent un cashflow positif pourtant. Mais...

Mais quand les acquisitions se font les uns après les autres en peu de temps, le cashflow du parc immobilier ne suffit plus à payer pour tous ces frais d'acquisition. À un moment donné, au printemps dernier, nous avons frappé un mur. Heureusement que Philippe suit de très près les prévisions budgétaires de notre entreprise. Il sait toujours combien nous aurons dans le compte en banque dans 30 jours, dans 60 jours. Je me rappelle, il m'a dit: "Steve, nous aurons besoin de 50 000 $ d'ici la fin du mois, nous n'aurons pas les fonds dans les comptes." Trop de dépenses en peu de temps.

Penser aux fonds de roulement

Le fond de roulement d'une entreprise immobilière, c'est la somme d'argent dont elle dispose pour faire face à ses obligations le temps que les revenus des immeubles soient suffisants pour financer les activités courantes.

Quand on augmente la capacité de production d'une entreprise, il faut généralement augmenter le fond de roulement. C'est la même chose en immobilier. Au printemps dernier, c'est ce que j'ai du faire. J'ai personnellement réinjecté 50 000 $ dans notre entreprise pour éviter un manque de liquidité. Ce n'était pas pour payer les mises de fonds. Je reverrai cette somme ultérieurement lors d'un refinancement d'immeuble.

Imaginez-vous une entreprise en croissance qui a besoin d'un nouvel employé. Le temps que l'employé s'installe, qu'il commence à travailler sur de dossiers, que vous facturiez le client, que celui-ci vous paye, il peut s'écouler plusieurs mois. Mais votre employé, vous le payez durant ce temps là. Il faut que le fond de roulement soit disponible et suffisant pour le payer.

C'est exactement la même chose avec les immeubles locatifs. Vous avez beau tout calculer au départ, savoir que vous aurez un cashflow positif de 25 000 $ annuellement avec un immeuble.... ce 25 000 $ est sur une base annuel. Dix (10) jours après votre achat, si un pépin survient, l'argent n'est pas encore là. Il faut le prendre quelque part.

Quelques trucs pour éviter de réinjecter trop de fond de roulement

Un premier truc universellement connu, ou presque. Il faut notarier l'immeuble le 2e ou 3e jour du mois. Ainsi, les vendeurs vous doivent chez le notaire les loyers collectés le 1er jour du mois. Même s'il a un loyer impayé, ce n'est pas votre problème. Quelques milliers de dollars en partant ça se prend bien.

Deuxième truc, que j'ai utilisé à quelques reprises. Négociez avec votre banque pour que le 1er versement hypothécaire se fasse sans rembourser le capital, juste les intérêts sur le prêt. Ainsi, c'est quelques centaines ou milliers de dollars de moins à débourser 30 jours après votre achat. Ça peut aider à payer le notaire ou la taxe de mutation.

Troisième truc, mais vraiment pas magique, juste le gros bon sens. Prévoyez dès le départ quelques milliers de dollars dans le compte de banque de l'immeuble ou de l'entreprise. Nous venons de le faire pour notre dernier achat en partenariat. Chaque partenaire a laissé une somme de 25 000$ dans le compte de banque de l'entreprise suite au refinancement, pour les fonds de roulement à court terme. L'immeuble a été acquis en août dernier et notre locataire principal va commencer à nous payer qu'au 1er décembre, rétroactivement à septembre. Durant ce temps, il faut payer les dépenses quand même.

Maintenant que toutes les grosses dépenses sont dernières nous, les prévisions budgétaires des prochains mois sont positives et pas déficitaires. Jusqu'au prochain achat !

Ne laissez pas votre croissance vous menez à la faillite. Croyez-moi, ces problèmes ne signifient pas nécessairement que l'entreprise est mal gérée. Quand on est en croissance, on a les yeux sur les nouveaux projets et on peut "oublier" de gérer plus attentivement les opérations courantes et les prévisions budgétaires.

Je pourrais poursuivre cet article en parlant de la charge de travail supplémentaire qui vient avec la croissance. Ce sera pour une prochaine fois !

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Steve Forget