mardi 1 mai 2018

Le risque du salarié et l'immobilier


Les banques aiment les salariés. Les banques n'aiment pas les travailleurs autonomes. J'ai toujours trouvé ça très bizarre. Un travailleur autonome qui veut se lancer en immobilier aura parfois plus de difficulté qu'un salarié qui gagne moins d'argent.

Pour moi, il n'y a rien de plus risqué que d'être un salarié. À moins d'être un salarié hyper syndiqué ou un employé du gouvernement. Mais encore là...

Le risque de se faire mettre à la porte n'importe quand

Je vois des salariés se faire remercier du jour au lendemain, sans qu'ils aient commis de faute. Parce que la situation économique a changé. Parce que les finances de l'entreprise sont fragiles. Parce que la clientèle de l'entreprise a changé. BOUM, tu penses avoir une job stable et tu reviens à la maison les mains vides et sous le choc.

Être salarié, de façon générale, c'est accepté ce risque là. Un travailleur autonome est souvent son propre patron et a plusieurs sources de revenus pour atténuer cette incertitude.

Être salarié n'est pas une garantie d'emploi à vie. 

Le travailleur autonome a aussi des risques

Le travailleur autonome doit essayer de diversifier ses sources de revenus. Ce que je constate cependant, c'est que pour beaucoup (et je m'inclus là dedans), la loi de Pareto s'applique: 80% des revenus dépendent de 20% des clients. Ça c'est un danger énorme pour le travailleur autonome.

Un travailleur autonome peut aussi avoir des revenus qui fluctuent. Beaucoup. C'est mon cas. Je peux être 5 mois avec ZÉRO revenu, puis BOUM les 7 mois suivants je vais des montants incroyables. Au bout du compte, je gagne plus que quand j'étais salarié, et j'ai plus de temps libre.

Il faut être capable de vivre avec ces fluctuations. Vive les marges de crédit !

Les banques veulent diminuer leurs risques

Les banquiers veulent limiter leurs pertes potentielles, donc doivent gérer les risques reliés aux revenus des emprunteurs. Je comprends la logique derrière le fait de compliquer la vie des nouveaux travailleurs autonomes. Je n'ai pas fait de recherche sur les statistiques de revenus des travailleurs autonomes VS les salariés pour un même secteur. Leurs revenus sont peut-être réellement plus bas. J'ai quand même un doute sur tout ça.

Si les deux premières années de revenus autonomes sont stables, ça ne devrait plus causer de problème à l'emprunteur-travailleur autonome. De mon côté ça fait maintenant 6 ans que j'ai quitté mon dernier emploi stable et ça ne me cause plus aucune problème côté prêts hypothécaires.

Si ce n'est pas votre cas, je vous recommande d'envisager un partenariat avec un investisseur qui pourra rassurer les banques avec son emplois stable. C'était mon cas en 2012-2014 quand j'ai fait le grand saut, Philippe avait un revenu blindé et en or massif au Gouvernement du Québec. Il a encore ce lien d'emploi, même s'il est en congé sans solde depuis bientôt deux ans.

Le moment de décision approche toutefois: démissionner ou retourner au boulot. Un des facteurs à prendre en compte est définitivement le point de vue des banques. Nos financements deviendront-ils trop risqués pour les deux prochaines années s'il démissionne? Possible.

C'est littéralement une décision à 100 000$, comme l'expression le dit. Notre parc immobilier n'est pas assez gros pour remplacer son salaire, mais juste assez gros pour qu'on commence à être vraiment débordé si nous continuons tous les deux nos occupations professionnelles respectives.

Il ne reste que 30 jours pour prendre cette décision...

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Steve Forget

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