dimanche 2 septembre 2018

Notre meilleur coup immobilier en 10 ans


Steve, tu es donc bien chanceux d'avoir pu acheter cette propriété. Steve, tu es donc bien chanceux de pouvoir voyager pour le travail. De pouvoir avoir un chalet. De pouvoir travailler de la maison. Bref, je suis chanceux hein?

Bien je ne pense pas être vraiment chanceux. Je crois plutôt au concept de "faire sa chance". Laissez-moi vous raconter une petite anecdote immobilière, qui se déroule sur une période de trois ans.

Un immeuble semi-commercial trop cher

Il y a deux ans, j'ai fait l'analyse financière d'un immeuble semi-commercial. Les chiffres ne fonctionnaient pas du tout, malgré que les deux commerces étaient bien loués. Prix trop cher. J'ai passé mon tour. Mais j'ai conservé mon analyse sur Excel ! L'immeuble a finalement été retiré du marché au bout de quelques mois après un refus hypothécaire des candidats acheteurs.

Une rencontre avec des responsables du développement économique d'une ville

Fast Forward deux ans plus tard. Je possède alors un parc immobilier plus important. J'ai acquis de la confiance en mes capacités. Avec Philippe, nous allons rencontrer une société de développement pour discuter des plans d'avenir pour la ville et, entre autres, de la vision de la ville pour un certain secteur. Durant la discussion, j'apprends qu'une importante société désire s'implanter dans le secteur, mais elle ne trouve pas de locaux adéquats. En fait si, elle en trouve un, mais les propriétaires ne veulent pas louer à cette organisation, pour une raison que je préfère taire question de confidentialité.

Des fils qui se touchent dans mon cerveau 1+1 = 2

Je vous le dis, j'ai eu un buzz dans mon cerveau quand j'ai su de quel immeuble il s'agissait. Un bel immeuble. Probablement un des mieux situés dans le secteur. Avec deux locaux commerciaux... vacants cette fois-ci.  J'ai tout revu passer ça dans mon cerveau, le prix, l'allure du bâtiment, etc. Nous avons décidé de passer à l'action... même si je n'avais plus un dollar à investir. Mes comptes de banque à zéro. Philippe qui me dit: "Voyons, comment on va acheter ça?"

Contacter les propriétaires de l'immeuble qui n'était pas à vendre

En sortant de la société de développement, Philippe et moi avons marché droit vers l'immeuble et photographié le numéro sur la pancarte des locaux à louer. Nous n'avions rien à perdre, j'ai appelé les propriétaires et dès le départ je leur ai demandé s'ils seraient intéressés à vendre la propriété. Qu'est-ce qui pourrait m'arriver de pire ? Nous faire dire non et nous faire raccrocher la ligne au bout du nez.

Ce qui n'est pas arrivé. Deux jours plus tard, nous avons visité l'immeuble et fait une offre d'achat. Notre offre a été refusée. Pas à cause du prix, mais à cause de certaines autres conditions que j'exigeais, dont une garantie de loyer pour la partie commerciale.

Nous aurions pu tout arrêter là. La principale cause de ma demande aux vendeurs : la banque va accorder un prêt minuscule pour cet immeuble à cause des locaux vacants.

Trouver un associé

Comme la banque ne prendra pas le risque de financer la propriété à la hauteur de mes attentes, et après plusieurs discussions avec le banquier, nous avons retravaillé notre proposition d'achat. Cette fois-ci, avec un partenaire qui serait 50-50 avec nous dans l'acquisition, partenaire ayant accès à beaucoup plus de capitaux privés que moi pour faire la transaction.

La multiplication des forces d'un partenariat.

Nous avons présenté deux propositions aux vendeurs:

La première, avec un prix similaire à ma première offre, mais en demandant une importante balance de vente aux vendeurs pour les 5 prochaines années, afin de diminuer notre risque avec les locaux commerciaux vacants.

La deuxième, avec un prix diminué de plusieurs dizaines de milliers de dollars par rapport à la première offre. Cette deuxième offre... sans condition de financement par la banque. Bref, le risque financier est maintenant déplacé sur nous et notre partenaire.

Les deux offres ont été rejetées ! Mais nous avons progressé. Les vendeurs ont réalisé qu'ils devaient céder quelque chose à cause du risque des locaux vacants. Au bout du compte, ça s'est joué sur le prix. Quelques jours plus tard, les vendeurs ont accepté une nouvelle proposition de notre part, toujours sans condition de financement bancaire.

Le partenariat nous permettait de gérer le risque en cas de locaux vacants, de proposer une solution pour le financement difficile avec des locaux commerciaux vides, mais aussi de partager le risque d'opportunité si tout se déroule comme prévu. 

Négocier le bail avec un locataire commercial avant même d'être propriétaire du bâtiment

Pendant toute cette période de négociation, nous étions en parallèle en discussion/négociation avec la grande organisation qui désire s'implanter dans le secteur. Cette organisation était au courant de notre démarche d'acquérir la propriété et ont accepté de démarrer la discussion sans qu'on soit encore propriétaire ni même que nous ayons une offre d'achat acceptée !

Après près de 4 semaines de va-et-vient, toutes les pièces du casse-tête se sont mis en place : à l'intérieur d'une période de deux heures, l'offre d'achat a été acceptée par les vendeurs et nous avons reçu une première proposition de location des locataires commerciaux potentiels.

Chanceux ? Nahh... L'important est d'être dans l'action et de chercher des solutions. Au début, je n'avais plus un dollar à investir et je me rappelle avoir dit à Philippe: "On trouvera bien un moyen de l'acheter quand même".  Je le disais à voix haute, sans vraiment y croire...

L'immeuble a été notarié au début du mois... et nous venons de recevoir le bail commercial signé ! La valeur de l'immeuble a monté (rapport à l'appui) de plusieurs centaines de milliers de dollars par rapport à notre prix payé.

Avons-nous juste été chanceux ? Vous connaissez ma réponse. Il faut savoir saisir les opportunités, et quelques fois, leur donner un coup de pouce pour qu'elles se matérialisent.

Faites-vous votre chance ou attendez-vous qu'un deal vous tombe sur la tête ?

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Steve Forget

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