jeudi 4 octobre 2018

Je préfère posséder de petits logements


Tout le monde veut acheter des immeubles avec des logements de type 4 1/2 (avec deux chambres à coucher). Moi, ce sont ceux que j'aime le moins. Dans mon marché, ce sont les plus difficiles à louer.

Bizarrement, les banques ne semblent pas aimer les petits logements. Les 1 1/2, 2 1/2 et 3 1/2 semblent aussi moins populaires après de beaucoup d'investisseurs. Moi, j'ai quasiment un taux de location de 100% auprès des petits logements. On gère en tout plus de 80 logements. Les plus difficiles à louer sont les 4 1/2. Les plus faciles pour moi ce sont les 2 1/2 et 3 1/2. Ça doit dépendre du marché bien entendu.

Notre plus petit logement, 220 pieds carrés.


Ménages constitués d'une seule personne

Les temps en changé. Maintenant, plus de 30 % des ménages sont constitués d'une seule personne. Ce n'est pas rien ça. C'est au Québec qu'on compte le plus de personnes vivant seules. 40 % de la population est célibataire.

Plus petits, plus rentables ?

Je donne deux exemples concrets pour soutenir ce point.

1) À Montréal, pour une superficie identique dans le même immeuble:

  • Deux 3 1/2 loués 890 $ et 850 $, pour un total de 1740 $ par mois. 
  • Un 6 1/2 loué 1410 $ par mois. 

2) À Joliette, pour une superficie identique dans le même immeuble:

  • Deux 3 1/2 loués 530 $ et 525 $, pour un total de 1055 $ par mois. 
  • Un 4 1/2 loué 620 $ par mois.

Ramené en pied carrée, les petits logements sont plus payants.

Mini-cuisine!
C'est peut être juste de notre côté aussi, mais nos 4 1/2 n'ont pas nécessairement une rotation de locataires plus faible que nos petits logements.

Il y a plus d'offre du côté des 4 1/2. Donc plus de compétition. Je l'ai déjà écrit à quelques reprises depuis 3 ans : Ça fait 3 ou 4 fois que je réajuste à la BAISSE le prix de certains logements, toujours des 4 1/2, pour réussir à les relouer. La compétition avec les logements neufs de même grandeur est plus féroce.

Les banques n'aiment pas les minis logements. Je ne comprends pas leurs points de vue. Je parle uniquement de mon expérience, mais c'est avec ce type de logement qu'il y a moins de vacants, donc moins de risques tant qu'à moi.

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Steve Forget

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