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Locaux vacants: Montréal écarte un gel des taxes pour les commerçants - Métro Montréal

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Canadian Mortgage Professional reveals Mortgage Global 100

Twenty-eight Canadian mortgage professionals appear on the inaugural Mortgage Global 100 List, highlighting the accomplishments of the industry worldwide

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Most Canadians are bracing for a 2020 recession – survey

Fears of a downturn might negate the positive impact of stronger economic fundamentals

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First National and Manulife cement mortgage underwriting alliance

The service will cover all Manulife mortgages in Ontario and Atlantic Canada

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Empty homes tax might counteract speculation in Hamilton

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Boom Financial launches platform to address boomers’ needs

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Locaux vacants: Montréal en quête de solutions - La Presse

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La location meublée de Fabien à Dijon : tout créer à partir d’un plateau nu

Grâce à la formation Je réussis mon premier investissement locatif,  Fabien a investi dans l’immobilier locatif rentable. Il possède un appartement à Dijon qu’il loue actuellement en location meublée. Son opération est intéressante car il a entièrement aménagé un appartement à partir d’un plateau nu. Une de ses particularités est qu’il a investi loin de chez lui et a donc ...

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Nos conseils pour aménager le salon

Envie de changer la décoration de votre salon ? Pour garantir votre réussite, quelques points sont à observer, à commencer par le choix des...

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Le défis de passer de 19 à 93 logements

Un lecteur de ma page Facebook m'a demandé des trucs et astuces pour décrire notre parcours de 19 à 93 logements depuis 6 ans. OK, nous n'avons pas encore 93 logements, mais ce sera le cas avec l'ajout dans quelques semaines d'un immeuble de 28 logements pour célébrer la nouvelle année. En fait, si tout va comme prévu, ce sera peut-être un total de 98 logements avec la proposition d'achat en cours sur un autre 5-plex semi-commercial.

Le lecteur, Martin, me demandait ce que j'avais changé dans mon approche depuis quelques années. Il y a 6 ans j'écrivais que nous arrivions à peine à bien gérer nos 19 unités! Avec deux boulots à temps plein, ces 19 unités nous prenaient beaucoup de temps, les soirs et week-ends, ce qui nécessitait de couper dans nos activités personnelles.

Ce qui a changé depuis ce temps pour permettre notre croissance

Nous n'avons toujours pas trouvé la recette parfaite. Nous nous adaptons encore. Voici ce que nous avons fait depuis.

1) Mon associé Philippe a lâché son travail à temps plein

Il n'a plus de boulot à temps plein depuis juillet 2016. Il gère les opérations courantes pour la majorité de nos immeubles et pour certains clients, la coordination des travaux majeurs avec les sous-traitants, les concierges, la comptabilité. Il travaille plus qu'à temps plein! Et non, nous ne pouvons pas lui verser de salaire.

De mon côté, je fais encore plusieurs dizaines de jours de consultation par année à l'étranger et au Québec. Je gère les acquisitions, les financements et les refinancements.

Croissance du parc immobilier et structuration

2) Nous ne faisons presque plus de travaux nous-mêmes

Nous avons 3 concierges qui nous appuient. Nous ne nous déplaçons plus pour faire ouvrir la porte au plombier par exemple. Nous effectuons quand même nous-mêmes la mise en marché des logements (publicité, visites, baux, etc.). Nous avons aussi des sous-traitants qui font beaucoup de tâches, comme les gazons, le déneigement des trottoirs et escaliers, les ménages des aires communes, les petits travaux d'entretien. Déjà, juste le fait de ne plus penser à nos gazons, ça nous a enlevé bien du poids de sur les épaules par exemple!

3) Le temps a fait son effet côté sources de financement

En immobilier, la magie se passe souvent avec le temps qui passe. Ça fait plus de 10 ans que nous possédons des immeubles locatifs. Après avoir frappé le mur des ratios financiers personnels vers 2015-2016, c'est maintenant chose du passé. Nous avons refinancé presque tout notre parc au moins une fois, ce qui nous a permis d'acheter d'autres propriétés.

Nous achetons maintenant nos immeubles dans des sociétés par actions (SPA) et nous utilisons les départements commerciaux des banques. Les taux d'intérêt sont plus élevés, mais wow, le service des directeurs de compte n'a rien à voir avec les services aux particuliers. Nous avons fait plusieurs financements créatifs: prêts privés, balances de vente, achats d'actions d'entreprise, etc.

4) Nous avons structuré notre gestion administrative et financière

Ça ne fait pas très longtemps! À peine 12 mois que nous utilisons le logiciel Proprio Expert Web de Magex Technologies. Nous aurions dû faire ça bien avant. Je ne m'y connais pas du tout, c'est dans le département de Philippe. Il gère même mes immeubles que je détiens à 100%. Comme je ne n'ai aucun intérêt à faire de l'entrée de données et à gérer ma comptabilité, je suis plus que content de lui déléguer tout ça.

Ce qu'il nous reste à faire

À 19 logements en 2013, l'immobilier était quasiment un hobby. À bientôt 98 logements, c'est une entreprise en croissance avec tous les défis que ça comporte. Nous avons amélioré notre gestion, mais il reste du travail à faire.

1) Avoir une adjointe administrative qui va prendre les appels courants et qui pourra déjà déléguer sans nous consulter (par exemple envoyer le plombier pour changer une toilette), en plus de faire de l'entrée de données.

2) Avoir un bureau d'affaires, même tout petit, afin de séparer notre vie familiale de notre travail.

3) Continuer à développer des partenariats pour l'apport en capitaux et/ou en expertises.

Et vous, quels sont vous défis avec la croissance de votre parc immobilier ?

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Steve Forget

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Comment économiser sur son assurance habitation ?

Évidemment, l’assurance habitation représente un poste de dépenses considérables pour chaque ménage. Comment économiser sur son assurance habitation tout en conservant un niveau de...

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Cette maison de 1,9 M $ à Saint-Sauveur va te faire rêver avec une vue de malade - Narcity Québec

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Du sang neuf au groupe des affaires de Lavery! - Droit-Inc.com

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Pierre de parement extérieur : comment faire le bon choix ?

À l’extérieur comme à l’intérieur, la pierre de parement s’avère être une excellente alternative pour l’habillage des murs. C’est à la fois une solution...

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Solid growth will prevail for Canada's CRE market in 2020

The latest Morguard report provides commercial real estate investment and market performance trends to watch in the coming year

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Consumer debt to reflect impact of a slower, more uncertain economy

Mortgage originations and average balance also had noticeable annual increases

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Bargain-seekers gravitating toward Victoria's residential market

However, this is also leading to steady increases in the market's average home sales price

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Alberta consumers' purchasing power is stagnating

This month is shaping up to be a dismal Christmas for many Albertans

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Top Broker: Etian Pinsky is a realtor’s best friend

This “weird and funny” guy closed $90 million last year but is

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Importante transaction immobilière à Shawinigan | Affaires - Le Nouvelliste - Groupe Capitales Médias

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Dette de Montréal: l’opposition réclame un plan de redressement - Métro Montréal

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Commercial Investor Report 2019 (Western Canada Edition)

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Des diplômés en marche vers la cible carboneutre - udemnouvelles

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Allied sur le point d'acquérir un complexe immobilier important de classe I à Montréal - LeLézard.com

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Difficile accès à la propriété pour les millénariaux - Le Journal de Montréal

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Montréal: la croissance économique place la métropole au sommet - Métro Montréal

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Difficile accès à la propriété pour les milléniaux - TVA Nouvelles

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Montréal hausse la «taxe de bienvenue» pour les immeubles évalués à plus de 2 M$ - Métro Montréal

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Who will be the new Bank of Canada governor?

Poloz isn’t seeking a second appointment, and the industry is abuzz with candidates ready and willing to take his place

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Ontario, BC propelling increases in Canada’s consumer insolvencies

National insolvency level reaches highest point in a decade, amid a generally positive economic outlook

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Montreal home prices continue to exhibit an upward trajectory

Demand is showing no signs of weakening, as inventory drops for the 50th consecutive month

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Amid sustained demand, Ottawa housing costs are steadily rising

The appetite for residential assets valued at less than $350,000 was especially strong

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Canadian employment drops for the second time in as many months

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Acheter un bien immobilier neuf : le choix de la sureté

Les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas depuis de nombreuses années. Il est donc temps d’investir dans votre premier bien ou dans votre...

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Les missions et obligations d’un constructeur de maisons individuelles

Votre choix est fait, vous passerez par un constructeur de maisons individuelles pour mettre sur pied votre projet de vie : construire la maison...

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Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation - La Presse

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30 M$ pour protéger le patrimoine immobilier québécois - Le Journal de Montréal

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Pour que l'immobilier ne soit plus une marchandise - Le Devoir

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Baseball à Montréal : l'idée d'une garde partagée des Rays se heurte à un mur - ICI.Radio-Canada.ca

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Réforme de la copropriété adoptée, frais de condo à la hausse - ICI.Radio-Canada.ca

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On a trouvé la version montréalaise de la maison de Kevin dans Home Alone - Narcity Québec

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Immobilier: l'accélération de la hausse des prix se poursuit à Montréal - L’actualité

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Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation - La Presse

Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation  La Presse

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Canadian banks bruised and battered at 2019 year-end

Canadian banks experienced their worst year of profit expansion in a decade, and expect subdued growth to continue

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Burnaby unveils revisions to its tenant assistance policy

City hall is calling the revisions one of the most progressive policies in Canada

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Average home price in London, ON rises in November

Average price is up by more than 10% since the same period last year

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Baseball à Montréal : l'idée d'une garde partagée des Rays se heurte à un mur - ICI.Radio-Canada.ca

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Montréal hausse la «taxe de bienvenue» pour les immeubles évalués à plus de 2 M$ - Métro Montréal

Montréal hausse la «taxe de bienvenue» pour les immeubles évalués à plus de 2 M$  Métro Montréal

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Est-ce le bon moment pour vendre votre condo ? - Le Journal de Montréal

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Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation - La Presse

Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation  La Presse

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Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation - La Presse

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Retour du baseball à Montréal : le projet vient-il de mourir? - ICI.Radio-Canada.ca

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Le Congrès va entamer la rédaction de l'acte d'accusation de Trump - Le Journal de Montréal

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Immobilier: plus de ventes dans le segment des immeubles multirésidentiels - Le Journal de Montréal

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Montréal : la démographie transformera le... | Le Propriétaire - Le Propriétaire (APQ)

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Montréal hausse la «taxe de bienvenue» pour les immeubles évalués à plus de 2 M$ - Métro Montréal

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30 M$ pour protéger le patrimoine immobilier québécois - Le Journal de Montréal

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Demographic changes test strength of Montréal’s housing market

Residential construction, rental housing, and resale activity are all up in the air based on how the city responds to changes in household formations

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What it means to win a Canadian Mortgage Award

Past winners from the 2019 Canadian Mortgage Awards reflect on being recognized by the industry, and the impact it’s had on their business

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Avison Young makes key appointments in Edmonton region

Real estate firm says additions will continue the “momentum” of recent investments

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Revealed: Canada’s most bike-friendly cities

Top-ranked city has hundreds of kilometres of bike lanes and bike paths

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«Ça va super bien sur l'île de Montréal !» - La Presse

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Montréal hausse la «taxe de bienvenue» pour les immeubles évalués à plus de 2 M$ - Métro Montréal

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«Ça va super bien sur l'île de Montréal !» - La Presse

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Quand recourir à un conseiller en gestion de patrimoine ?

Recourir à un conseiller en gestion de patrimoine ou CGP est une décision importante pour n’importe quel investisseur immobilier. Qu’est-ce que vous pouvez en attendre ? A quel moment faire appel aux services de cet expert ? Indicateur n°1 : se sentir dépassé Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine permet de ne pas rester seul face à une décision importante. ...

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Logements: des promoteurs veulent plus de construction en hauteur - Métro Montréal

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La Caisse ne se fie qu'à elle-même - Le Journal de Montréal

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Montréal: l'opposition craint un mauvais entretien des rues - La Presse

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Une victoire à 44 millions pour la Ville de Montréal - Droit-Inc.com

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Montréal: l'opposition craint un mauvais entretien des rues - La Presse

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Bank of Canada holds rate steady at 1.75%

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Bank of Canada announces interest rate decision

This decision was made amid speculation as to whether Canada would finally lower rates

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La demande de propriétés multirésidentielles en croissance

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Bank of Canada holds rate steady at 1.75%

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Montréal hausse la «taxe de bienvenue» pour les immeubles évalués à plus de 2 M$ - Métro Montréal

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M3 to flex its muscles in the year ahead

M3 continues to fight inertia in their quest to make the mortgage broker the best customer ally—and consolidation is only one way

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Toronto unveils $23.4 billion housing plan

Ten-year plan looks to address the “full continuum” of the city’s housing challenges

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Real estate firms call for public disclosure of building energy and carbon data

Firms participate in initiative designed to “champion importance of energy benchmarking”

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Toronto Real Estate: Buying & Selling During the Winter

When spring arrives in Toronto, so too do the for-sale signs on front lawns. That’s the Toronto real estate market for you. Despite the fact that as Canadians we should feel comfortable doing just about anything in the dead of...

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RE/MAX Canada

Toronto Real Estate: Buying & Selling During the Winter

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La colocation de Mathieu à Orléans : cashflow mensuel de 350 euros net

Mathieu est membre de la formation Je réussis mon premier investissement locatif. Grâce à la formation, il a investi dans l’immobilier locatif rentable.  Aujourd’hui, il possède un appartement à Orléans qu’il loue en colocation à trois étudiants. Son opération est intéressante car Mathieu a défini avec précision le mode d’exploitation (colocation) qu’il souhaitait avant de chercher le bien. Il a ...

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Montréal: l'opposition craint un mauvais entretien des rues - La Presse

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Trump mérite-t-il d'être destitué ? Le Congrès entame mercredi le débat - Le Journal de Montréal

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Immeubles résidentiels: Montréal hausse en catimini les droits de mutation - La Presse

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C'est arrivé la semaine du 1er décembre - Le Journal de Montréal

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Région de Montréal: le marché du condo existant est plus serré qu'attendu - La Presse

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Terrain de golf Meadowbrook: la Ville de Montréal obtient gain de cause - La Presse

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Comment faire 30’000 € d’économies sur votre prêt immobilier ?

Comment faire des économies sur votre prêt immobilier ? Vous le savez l’immobilier est L’ACTIF le plus facile à acheter parce que l’on peut bénéficier de l’effet de levier de la banque. L’effet de levier est ce phénomène incroyable qui fait que vous pouvez acheter un bien à 150 000 € sans sortir un euro de votre poche, sans même ...

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Les écoles, grandes oubliées du boom immobilier aux abords du REM - ICI.Radio-Canada.ca

Les écoles, grandes oubliées du boom immobilier aux abords du REM  ICI.Radio-Canada.ca

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Une maison belle, saine et écologique

Il peut arriver de nombreux soucis à cause du mauvais état de la maison dans laquelle on habite. L’absence d’une bonne isolation fait que...

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Brightpath Capital Corporation announces Dan Pauls to new senior role

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Halal mortgage provider Manzil launches investment fund

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Logements: le marché de la revente à Montréal est encore plus «chaud» qu’il n’y parait - Métro Montréal

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Un petit coup de pouce à l'achat d'une maison - Le Journal de Montréal

Un petit coup de pouce à l'achat d'une maison  Le Journal de Montréal

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Home Staging : encore pertinent à l'heure de la surchauffe ? - La Presse

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Logements: le marché de la revente à Montréal est encore plus «chaud» qu’il n’y parait - Métro Montréal

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Montréal: l'opposition craint un mauvais entretien des rues - La Presse

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Logements: le marché de la revente à Montréal est encore plus «chaud» qu’il n’y parait - Métro Montréal

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C'est arrivé la semaine du 1er décembre - Le Journal de Montréal

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Montréal: l'opposition craint un mauvais entretien des rues - La Presse

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Logements: le marché de la revente à Montréal est encore plus «chaud» qu’il n’y parait - Métro Montréal

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Le projet immobilier controversé abandonné à Hampstead - TVA Nouvelles

Le projet immobilier controversé abandonné à Hampstead  TVA Nouvelles

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Terrain de golf Meadowbrook: la Ville de Montréal obtient gain de cause - La Presse

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Terrain de golf Meadowbrook: la Ville de Montréal obtient gain de cause - La Presse

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Montréal dans la mire des investisseurs immobiliers - LesAffaires.com

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Dans les coulisses d'Amazon - Le Journal de Montréal

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Densifier au lieu de s'étaler - Le Devoir

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Acheter une maison, ce n'est pas investir - Le Journal de Montréal

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Métier de l'immobilier: ingénieur en bâtiment, avoir la tête de l'emploi - Le Journal de Montréal

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Des fortunes familiales dans les bureaux - TVA Nouvelles

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Dossier «À qui appartient Montréal?»: des fortunes familiales dans les bureaux - Le Journal de Montréal

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How to Flip a House

House flipping has been on the rise for some time and with a number of popular house flipping television shows being broadcasted daily across the country, it is easy to see why it is so appealing. A short, thirty-minute episode...

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Kayley Jackson

Sidewalk Labs releases detailed report on Smart City proposal

After heavy criticism on data governing from Waterfront Toronto and the public, Sidewalk Labs released a lengthy report to address concerns and questions

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Le projet immobilier controversé abandonné à Hampstead - TVA Nouvelles

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