La Capitale veut vendre son parc immobilier - Le Journal de Montréal

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La Ville de Montréal doit revoir son règlement sur la mixité si elle veut atteindre son objectif en la matière et accroître la cadence des mises en chantier - CNW Telbec

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Deux ans de Valérie Plante: la mairesse se donne 7 sur 10 - Métro Montréal

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BoC governors "encouraged" by mortgage stress test outcomes

Bank of Canada governors view mortgage stress test enhancements as having limited the financial vulnerabilities, but require continuous monitoring

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BoC rate cut in January now more likely – survey

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RE/MAX cites the four most promising housing destinations

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Règlement pour une métropole mixte: le strict minimum - Le Devoir

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Comment réaliser son projet immobilier à peu de frais ?

La plupart des projets immobiliers nécessitent de gros investissements. Aussi, même quand vous gagnez bien votre vie, vous offrir un bien immobilier ou investir...

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Économie du Québec: non, ce n'est pas un accident de parcours - La Presse

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Des promoteurs veulent une équipe de crosse à Québec - Le Journal de Québec

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La négociation, de la statuette en Afrique à un multilogement à Joliette

Ce texte a été écrit pour la revue Mordus d'immobilier, dans l'édition du printemps 2019. Pour plus d'info sur cette revue : https://ift.tt/2qTl1U9

Au cours de la dernière décennie, j’ai parcouru une trentaine de pays pour réaliser des mandats de consultation et de formation en gestion de projet, principalement en Afrique et en Asie. Ce qui me frappe à chaque fois : là-bas, tout se négocie. Tout le temps.

Tu as un problème avec le douanier : tu négocies. Tu achètes une œuvre d’art : tu négocies. Tu n’as rien fait de mal et un policier t’arrête sans raison : tu dois négocier. J’ai même déjà réussi à négocier la réouverture des portes d’un avion, ce qui serait impensable ici. Loin de moi d’entrer dans un débat sur l’éthique, mais disons que la négociation est au cœur de ma vie durant ces missions. Négocier devient une obligation.

Au début, c’est déstabilisant. Au fil des missions, ces situations m’ont souvent sorti de ma zone de confort, me forçant à développer mes habiletés de négociateur.

Dans un marché d'artisanat à Niamey au Niger en 2016

  

Développer une culture de la négociation

Au Québec, nous ne tombons pas dans la marmite de la négociation en naissant comme dans certains pays. En fait, ce n’est pas tout à fait vrai, je regarde mon fils de 4 ans, il négocie avec nous pour tout et pour rien, à longueur de journée. Je crois que c’est en vieillissant qu’on perd cette facilité à entrer en négociation. C’est incompréhensible que le système d’éducation ne nous habilite pas davantage sur un sujet aussi crucial.

Oser faire des demandes à l’autre partie

À d’innombrables reprises, des vendeurs me demandaient des prix exorbitants pour leurs artisanats ou autres produits. Ils sont en droit de demander ce qu’ils veulent. Un touriste pressé sera moins enclin à faire baisser le prix, donc parfois le vendeur fait juste tester les connaissances du client.

De mon côté, j’ai souvent répliqué avec des offres agressives. En tant qu’acheteur, je peux offrir ce que je veux. Commence ensuite le jeu de la négociation pour en arriver à une situation gagnant-gagnant. Souvent, je finissais par quitter la négociation si je n’étais pas satisfait. Puis, je revenais quelques jours plus tard pour recommencer une nouvelle négociation. Les gens ne s’en offusquent pas, c’est dans la culture. Il ne faut toutefois pas abandonner au premier refus.

Quand je sens que j’approche de la limite inférieure du vendeur, je le teste encore un peu : « Pour le prix convenu, que me donnez-vous de plus ? » À ma surprise, il ajoute souvent un petit quelque chose. Pourquoi est-ce possible de faire ça pour une statuette en bois au Cameroun, et qu’il en serait différent lors d’une négociation immobilière au Québec ? Les raisons de ne pas faire de demandes créatives aux vendeurs sont dans notre tête, bien souvent. Dans la mienne du moins !

Dans la dernière année, j’ai commencé à appliquer davantage ces apprentissages à l’immobilier.

Quelques éléments négociés récemment

• Des garanties de loyer de près de 25 000 $ pour un local commercial et un logement résidentiel, les deux payables chez le notaire lors de l’achat ;
• Une remise en argent chez le notaire par le vendeur pour travaux devant être effectués, mais que le vendeur refusait de faire ;
• Une balance de prix de vente (BPV) avec des vendeurs, représentant 100 % de la mise de fonds pour l’achat de deux immeubles résidentiels ;
• Négocier avec la banque pour qu’elle accepte l’entièreté de la BPV précédente et qu’elle finance tout le reste ;
• La résiliation du bail d’un locataire par le vendeur avant l’acte d’achat.
• Une réduction de 50 % des frais d’ouverture de dossier d’une banque puisque « j’apportais » deux nouveaux immeubles chez elle.

Dans certains des exemples précédents, j’étais convaincu d’obtenir un NON du vendeur ou de la banque. J’ai bien retenu la leçon : ne pas dire NON à la place des autres et oser faire des demandes. Ça ne fonctionne pas à tout coup, bien entendu.

Présenter des choix aux vendeurs

Un petit truc en terminant, osez présenter des choix aux vendeurs dans vos propositions d’achat. Les psychoéducateurs recommandent d’ailleurs d’utiliser la même stratégie avec nos enfants : « chandail bleu ou rouge ce matin ? » Il s’agit de les mettre devant un choix qui n’est pas oui ou non.

Voici un exemple appliqué à une transaction sur un immeuble semi-commercial l’an dernier.

Après le refus de notre première proposition d’achat par le vendeur, nous sommes revenus à la charge une semaine plus tard. Au lieu de lui présenter qu’une seule nouvelle proposition, nous avons présenté simultanément deux propositions complètement différentes.

La première, à un prix près de celui désiré par le vendeur, mais avec une importante balance de prix de vente, considérant que deux locaux commerciaux étaient vacants. La deuxième proposition, à un prix beaucoup plus bas et sans condition de financement bancaire, c’est-à-dire que la transaction serait payée comptant.

Cette stratégie a ouvert la porte à une négociation, qui s’est terminée à mi-chemin entre les deux propositions présentées : un prix à notre satisfaction et une transaction payée comptant, sans balance de prix de vente par le vendeur. Nous avons obtenu un prix discompté et le vendeur pouvait passer à un autre dossier rapidement, sans risque d’un refus de financement bancaire.

Osez faire des demandes à l’autre partie !

Steve Forget, PMP

Auteur du blogue Jeune investisseur immobilier

Formateur en gestion de projet depuis 15 ans

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Steve Forget

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BILD seeks longer-term vision to meet growing housing demand

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More Canadians are concerned about their debt obligations

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BC judge says foreign buyers tax does not discriminate against Asians

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Nos astuces pour décorer un petit salon

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L'habitation et les parcs : les priorités de l'arrondissement pour 2020 - CNW Telbec

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Housing affordability, and why politicos should play in their own backyard

In true Canadian fashion, our housing affordability crisis could be solved if our political parties can play nice. This means working together to address some issues, and politely staying out of others. Outside of creating more supply and boosting housing...

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Visites libres d'automne : se renseigner avant de foncer - La Presse

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Lending conditions eased in the Q3, loan officers say

Loan officers speak out about the lending environment in the third quarter, noting an easing in overall lending conditions

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Canada's long-term sustainability tied to population growth

This reverberates into important measures like housing, transport, and education

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Plaidoyer pour la construction de nouvelles maisons - La Presse

Plaidoyer pour la construction de nouvelles maisons  La Presse

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Deux ans de Valérie Plante: la mairesse se donne 7 sur 10 - Métro Montréal

Deux ans de Valérie Plante: la mairesse se donne 7 sur 10  Métro Montréal

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Plaidoyer pour la construction de nouvelles maisons - La Presse

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Esplanade Cartier: Prével s'apprête à mettre en vente une nouvelle tour de 14 étages - TVA Nouvelles

Esplanade Cartier: Prével s'apprête à mettre en vente une nouvelle tour de 14 étages  TVA Nouvelles

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Métier de l'immobilier: arpenteur-géomètre, avoir le compas dans l'œil - Le Journal de Montréal

Métier de l'immobilier: arpenteur-géomètre, avoir le compas dans l'œil  Le Journal de Montréal

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Un lieu d'exception à Hampstead - La Presse

Un lieu d'exception à Hampstead  La Presse

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Esplanade Cartier: Prével s'apprête à mettre en vente une nouvelle tour de 14 étages - Le Journal de Montréal

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Esplanade Cartier: Prével s'apprête à mettre en vente une nouvelle tour de 14 étages - TVA Nouvelles

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Le Grand Montréal a le vent dans les voiles jusqu'en 2021 - TVA Nouvelles

Le Grand Montréal a le vent dans les voiles jusqu'en 2021  TVA Nouvelles

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Esplanade Cartier: Prével s'apprête à mettre en vente une nouvelle tour de 14 étages - TVA Nouvelles

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formation - Droit-Inc.com

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La Caisse investit en Inde - Le Journal de Montréal

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Renforcer la mixité sans freiner l'élan de la métropole - Chambre de commerce de Montréal

Renforcer la mixité sans freiner l'élan de la métropole  Chambre de commerce de Montréal

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Le résident de Kanesatake met fin à sa grève de la faim - ICI.Radio-Canada.ca

Le résident de Kanesatake met fin à sa grève de la faim  ICI.Radio-Canada.ca

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Mort annoncée des Katacombes, mythique salle de spectacle montréalaise - ICI.Radio-Canada.ca

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Pourquoi choisir l’immobilier comme investissement ?

Si l’immobilier attire de plus en plus de Français, c’est en raison des avantages que ce secteur offre. Pas besoin

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Maxime

BoC interest rates likely to remain flat next week

This will be a prelude to a possible cut by early 2020

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CMHC forecasts growth in latest housing outlook

In spite of outside uncertainties, economic and demographic conditions support housing activity and growth in 2020 and 2021

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Barbara Cook moves from Verico to The Mortgage Centre

Industry veteran Barbara Cook is now working to grow part of the DLC Group

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La Caisse de dépôt met le Centre de commerce mondial sur le marché - La Presse

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Immobilier: la région de Québec prend du mieux - LesAffaires.com

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Quel logiciel de gestion locative utiliser ?

Lorsque vous gérez vous-même votre bien immobilier, vous ne devriez pas rencontrer de difficulté particulière pour suivre sa gestion. Dès lors qu’il s’agit de gérer deux ou trois biens immobiliers, la gestion locative devient plus complexe. Il est alors recommandé de recourir à un logiciel de gestion locative.          Logiciel de gestion locative en ligne  Gérer soi-même ...

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Le DPCP @_DPCP porte en appel l'arrêt des procédures - ICI.Radio-Canada.ca

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Le 30e anniversaire de Sclérodermie Québec - Le Journal de Montréal

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La Ville de Montréal doit revoir son règlement sur la mixité si elle veut atteindre son objectif en la matière et accroître la cadence des mises en chantier - CNW Telbec

La Ville de Montréal doit revoir son règlement sur la mixité si elle veut atteindre son objectif en la matière et accroître la cadence des mises en chantier  CNW Telbec

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Mises en chantier et marché de la revente: le Grand Montréal a le vent dans les voiles jusqu'en 2021 - Le Journal de Montréal

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Règlement d'inclusion: Ensemble Montréal craint un nouvel «exode vers les banlieues» - Métro Montréal

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Une hausse soutenue du prix de vente des propriétés anticipée à Montréal - Métro Montréal

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Esplanade Cartier: Prével s'apprête à mettre en vente une nouvelle tour de 14 étages - Le Journal de Montréal

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Règlement pour une métropole mixte - Ensemble Montréal présente son mémoire - CNW Telbec

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Logements: une hausse soutenue des prix de vente anticipée dès l’an prochain à Montréal - Métro Montréal

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Growth in Toronto's single-detached home prices especially strong

These accompanied a much slower increase in the city's rental rates

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Immobilier: la région de Québec prend du mieux

BLOGUE INVITÉ. Toutes les statistiques provinciales pointent vers un marché immobilier dynamique, où les ventes sont en croissance tout comme les prix. Dans certaines ...

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Joanie Fontaine

Housing could be an easy win for government

Now that the election results are in, can brokers expect more of the status quo?

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Immobilier: la région de Québec prend du mieux - LesAffaires.com

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Montréal acquiert 9,8 hectares en vue de créer le Grand parc de l'Ouest - TVA Nouvelles

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Latest BoC survey reveals improved business sentiments

Weaknesses in the Prairies overshadow business sentiments that have improved in other parts of Canada, the latest Bank of Canada Business Outlook Survey shows

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Un policier de Montréal doit 150 000$ au fisc - Le Journal de Montréal

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Un policier de Montréal doit 150 000$ au fisc - TVA Nouvelles

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Montréal acquiert 9,8 hectares en vue de créer le Grand parc de l'Ouest - Le Journal de Montréal

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3 tips for a more energy efficient home

The impact of climate change affects us all. Not only are the Earth’s temperatures rising, we are seeing more natural disasters as a result of the phenomenon and natural habitats are declining at an alarming rate. The good news is,...

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Un marché en feu qui refuse de s'essouffler - La Presse

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Ownership registry to help stamp out money laundering in housing

This is the best place to start in fighting off the influence of illicit foreign money

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Toronto's rent rate growth has markedly decelerated during Q3 2019

The average rent rate was essentially unchanged from the second quarter

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Economic growth's impact on housing more profound than expected

Canadian GDP growth from 2011 to 2018 has noticeably slowed compared to a decade prior

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New report suggests shift from mortgage to business lending

By shifting from mortgage lending to small and medium business lending, the financial sector can better contribute to Canada's productivity

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CMP crowns this year's best mortgage brokerages

The awardees represent a new sterling standard for the industry as a whole

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La jungle immobilière délaissée par une génération - Le Devoir

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Un vidéo de 2 heures sur mon parcours et réponse aux questions des lecteurs

Il y a quelques années, je vous ai partagé le fruit de ma réflexion stratégique pour les 10 prochaines années. J'y soulignais entre autres que je désirais devenir indépendant financièrement vers l'âge de 42-43 ans (dans 1 à 2 ans donc!).

Cette année, j'ai célébré mon 41e anniversaire avec le plus beau des cadeaux: l'achat d'une autre propriété à revenus. En exactement 10 ans, je serai passé de 4 à 57 unités (Mise à jour octobre 2019: On est passé à 65 depuis ce temps!). Notre parc immobilier vaut plus de 6.7 millions de dollars et le chiffre d'affaires de nos propriétés dépasse le 600 000 $ annuellement.

Ce n'est pas encore l'indépendance financière, mais c'est quand même pas mal! Ça me donne la flexibilité de choisir ce que je veux faire comme travail. Tout ça grâce à la décision d'investir en immobilier en 2009.

Au début 2019, j'ai enregistré un vidéo de près de 2 heures avec Stéphanie Milot sur mon parcours et également pour répondre aux questions de mes lecteurs. Vous pouvez maintenant accéder à ce vidéo en cliquant sous le lien ci-dessous. Même pas besoin d'entrer votre mail, juste appuyer sur PLAY!

Appuyez sur l'image pour accéder à la diffusion du vidéo.

Bonne écoute!

 Au plaisir,

Immobilièrement vôtre,

Steve Forget, MGP, PMP

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Steve Forget